Досрочный отказ от договора аренды

Досрочный отказ от договора аренды: в каких случаях возможен и как правильно прописать

Инна Гущина — генеральный директор и основатель юридической фирмы «Ин Комплаенс». Поделилась интересным материалом из судебной практики про аренду помещений для ведения бизнеса.

Верховный Суд можно сравнить с женщиной – никакой последовательности в одних и тех же вопросах. Хочу казню, хочу помилую. В зависимости от настроения.

Интересное дело попалось на глаза в судебной практике. Отличный пример того, как всего одно слово в договоре может сэкономить несколько сотен тысяч рублей или, наоборот, разорить на эту сумму.                                                                                                                                                                                                                                                                              Итак, некий арендатор уведомил арендодателя о досрочном расторжении договора аренды, предупредив его за два месяца. Такое право арендатора и порядок расторжения был прописан в самом договоре. В другом пункте договора было указано, что в этом случае арендодатель может удержать полученный ранее обеспечительный взнос в качестве _штрафа_. Посчитав, что ему полагается этот штраф, арендодатель обеспечительный взнос, разумеется, не вернул, и арендатор пошел в суд.                                                                                                                                                                                                                                                                            Позиция арендатора строилась на том, что досрочный отказ от договора – право, разрешенное договором и законом, поэтому санкции в виде штрафа за правомерное поведение не могут быть применены, а, значит, обеспечительный платеж подлежит возврату.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          Арендодатель же говорил о том, что два пункта договора не связаны между собой и действуют отдельно. То есть штраф должен быть применен только лишь по факту досрочного расторжения договора, даже если это право было предоставлено арендатору, и он им воспользовался.                                                                                                                                                                                                                                                                                                     По-моему, любопытная ситуация. Как же суды решили этот спор?                                                                                                                                                                                       В трех инстанциях арендатор проиграл. Судьи пришли к выводу, что в данном случае штраф – это своего рода компенсация, которая сохраняет баланс интересов сторон. И, кроме того, заключая сделку, арендатор был согласен вот с такими условиями.                                                                                                                                                                                                                                Верховный Суд не стал рассматривать дело формально и решил, что позиция арендатора более правильна. По мнению суда [определение от 7 марта 2019 г. N 305-ЭС18-20347], условие договора о праве на его досрочное расторжение с предупреждением за два месяца теряет всякий смысл, если при этом арендатор все равно теряет обеспечительный платеж. Поэтому спорные условия договора должны трактоваться во взаимосвязи друг с другом.                                                                                                                                                                                                                                             В итоге, принятые судебные акты отменены, дело пошло на новое рассмотрение.                                                                                                                                                                                                                                                                                                             А ведь этого спора могло и не быть вовсе, если бы в договоре вместо «штрафа» было указано «компенсация». В этих случаях все достаточно однозначно, и такая компенсация за досрочный отказ от договора признается судами обоснованной (если она не выходит на разумные пределы).                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Вот почему так важна точность формулировок в договоре и вот почему так важно знать судебную практику. Одно неправильное слово вполне может стоить больших денег.                                                                                                                                                                                                                                                                  UPD: При новом рассмотрении суды трех инстанций согласились с мнением Верховного Суда и пришли к выводу, что нет оснований для удержания обеспечительного взноса в виде штрафа, т.к. все условия договора о его досрочном расторжении договора были соблюдены арендатором. Суды обязали арендодателя вернуть арендатору обеспечительный платеж вместе с процентами.                                                                                                                                                                                                                                   Недавно  натолкнулась на другое дело с похожей фабулой, где ВС говорит _ровно_противоположное_ [определение ВС РФ от 28.06.2017 по делу N 309-ЭС17-1058]. Соответственно, спор решается уже по-другому.                                                                                                                                                                                                                                                                                                              Интересно, там кто-нибудь в курсе про принцип единообразия судебной практики?..
Досрочный отказ от договора аренды.

Правила досрочного прекращения договора: 


Почему-то многие уверены, что отказаться от аренды помещений можно в любое время.

— Досрочный односторонний отказ от исполнения договора аренды возможен, если это прямо предусмотрено в самом договоре.

— Если такого условия нет, тогда отказаться от договора можно только в случае бессрочной аренды и с предупреждением за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК). Иными словами, для договора аренды с конкретным сроком (а именно такие и заключаются чаще всего) такая опция отсутствует.

- Досрочно расторгнуть договор аренды возможно также в судебном порядке (ст. 619, 620, п. 2 ст. 450 ГК). Минусы очевидны: договор будет считаться расторгнутым после решения суда – это долго, и поэтому убыточно.

Отсюда главный вывод: в договоре аренды всегда следует указывать право на досрочный односторонний отказ от договора.

Особенно это касается арендатора. В договорах, предлагаемых арендодателем для подписания, такое условие встречается редко. И это может быть ловушкой для арендатора, он просто станет заложником этого договора.

Как именно прописывать это условие:


— Формулировка «арендатор имеет право потребовать досрочного расторжения договора аренды» не подразумевает право на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке [постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11].

— Однако немного кривая формулировка «действие договора аренды может быть прекращено до истечения установленного срока односторонним расторжением договора» считается судами вполне приемлемой [постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13057/09].

—Условие, предусматривающее конкретные причины для досрочного расторжения договора аренды и «иные основания» для этого, не предоставляет право на отказ от договора со ссылкой на эти непоименнованные «иные основания» [определение ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004].

Во избежание спорных ситуаций лучше всего прописать это условие так: «Арендатор вправе в любое время отказаться от исполнения настоящего договора, направив арендодателю соответствующее письменное уведомление. Договор считается прекращенным по истечении ХХХ дней с момента получения арендодателем такого уведомления».

Можно обойтись и без второго предложения. Тогда по умолчанию договор будет считаться расторгнутым с момента получения стороной уведомления.

Плата за досрочный отказ от договора аренды.

Несколько моментов, связанных с платой за досрочный отказ арендатора от договора аренды. 


[Вы же не думали, что можно вот так просто взять и выйти из договора?)

Во-первых, такая плата может быть прописана в договоре (п. 3 ст. 310, ст. 421 ГК) и наверняка будет прописана арендодателем в целях компенсации своих потерь. Другой вопрос: как прописывать такую плату? Если как «штраф», то практика спорная, т.к. штраф – это мера ответственности за неисполнение обязательств, а здесь реализуется право. Поэтому лучше писать «компенсация» - к такой формулировке вопросов нет.

Во-вторых, определение размера платы за отказ – очень тонкий момент. Здесь применяется принцип разумности и добросовестности сторон, соблюдение баланса их прав и имущественных интересов. Иными словами, арендодатель не может требовать выплаты некой огромной суммы, взятой с потолка, если она реально не соответствует неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от договора.

Здесь должны учитываться конкретные обстоятельства: недополученный арендодателем доход (исходя их срока аренды по договору и фактического); срок поиска нового арендатора, и на каких условиях был заключен с ним договор (возможно, более выгодных, чем с предыдущим); предпринимал ли вообще арендодатель попытки такого поиска и т.д.

Если плата окажется чрезмерно высокой, превышающей компенсацию негативных последствий отказа арендатора от договора, ее размер может быть снижен судом (да, для этого придется обращаться в суд). На это указывает п. 2 ст. 10 ГК и п. 16 разъяснений постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54 (кстати, ст. 333 ГК здесь не применяется).

В этом свете суды относятся критически к возражениям арендодателей против такого снижения платы – мол, стороны договора будучи предпринимателями должны заранее оценивать свои риски и возможные негативные последствия и следовать согласованным ими условиям сделки.

Все эти выводы достаточно подробно описаны, в частности, в определении ВС РФ от 28.06.2017 по делу N 309-ЭС17-1058.

Инна Гущина
Инна Гущина
Арбитражная защита и юридический консалтинг для бизнеса во всех регионах.

Похожие статьи

Авторизоваться для комментирования: