Уже больше года российские застройщики могут получить деньги дольщиков только после сдачи дома в эксплуатацию. Соответствующие поправки в 214-ФЗ вступили в силу 1 июля 2019 года и стали очередной вехой в развитии российской строительной отрасли.
Новая схема работы называется «проектное финансирование», а счёт, где хранятся средства дольщиков до сдачи дома, – «эскроу». По мнению властей, такой подход позволит решить проблему обманутых дольщиков и сделает рынок жилищного строительства более прозрачным. Застройщики же теперь ограничены в ресурсах: им приходится изыскивать собственные средства на строительство или брать в долг у банков.
Как было раньше и почему в силу вступил Федеральный закон 214-ФЗ
До 2005 года любая компания, неважно юрлицо или ИП, могла возводить многоквартирные жилые дома и продавать в них квартиры. Застройщики самостоятельно привлекали деньги под застройку и заключали с дольщиками договора в свободной форме.
Отсутствие чёткой законодательной базы и регламентированного формата документов на протяжении многих лет приводили к срыву сроков строительства: мошенники просто исчезали с деньгами дольщиков, а неопытные компании не могли правильно рассчитать бюджет проекта и завершить стройку.
Как итог-замороженные проекты и многотысячные забастовки граждан. В 2005 году власти предприняли одну из первых попыток защитить дольщиков – так в силу вступил Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Что изменил 214-ФЗ?
- Как минимум, ограничил круг лиц, которые могут заниматься строительством жилья и привлекать деньги дольщиков. Теперь застройщиками признавались юрлица либо индивидуальные предприниматели, которые не просто владели земельным участком на правах собственности или аренды, но и получили специальное разрешение на строительство многоквартирного дома.
- Закон также зафиксировал обязанность застройщика использовать деньги, полученные от дольщиков, исключительно для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в строгом соответствии с проектной документацией. Заключение договора стало делом «государственного уровня».
- Мошенников стало меньше, а на рынке со временем остались только опытные игроки.
Как строят сейчас и плюсы новой системы
С 1 июля 2019 г. в игру вступает новый участник – банк. Он становится гарантом прозрачности сделки и посредником между дольщиком и девелопером.
Теперь дольщик перечисляет средства не застройщику, а на специальные эскроу-счета в банке, где деньги «замораживаются», пока дом не будет достроен. Застройщик получает деньги из банковской ячейки только после сдачи дома в эксплуатацию и выдачи первых ключей (прим. с июля 2020 раскрытие счетов возможно после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).
Таким образом, застройщик мотивирован завершить строительство как можно быстрее.
Недостатки системы
Несмотря на очевидные плюсы, система имеет значительный недостаток – пока ей почти никто не умеет пользоваться. У 90% региональных застройщиков нет опыта привлечения проектного финансирования или вообще какой бы то ни было кредитной истории.
В результате, банки не одобряют практически 40% заявок. Это означает,что застройщик не может получить средства на реализацию своего проекта и либо останавливает стройку, либо строит по самой бюджетной схеме. Такая ситуация может привести к значительному уменьшению объемов строительства и повышению цен на жилье, особенно в регионах.
Но почему банк отказывает застройщику? В топе причин — плохая финансовая и инженерно-техническая проработка проекта, неполный пакет документов, нехватка собственного капитала девелопера, отсутствие репутации на рынке.
Как маленьким игрокам получить деньги на стройку за 3 месяца
Одно из решений – обратиться к тем, кто понимает специфику общения девелоперов с банками и готов выступить посредником для тех, у кого возникают с этим сложности.
Пример такого консалтинга – «Скоринг-фабрика» от сервиса «ПИК-Франшиза»: продукт с полным циклом сопровождения проекта от подготовки документации до получения банковского финансирования.
По итогам работы с сервисом застройщик получает профессиональную аналитику, оптимальные предложения по финансированию проекта, сопровождение при подготовке документации и другие опции.
В результате финансирование можно получить всего за 3 месяца, снизив долю собственного участия до 0%.
Преимущества Скоринг-фабрики
Работа с сервисом включает в себя:
- Комплексную оценку кредитоспособности проекта по критериям банков.
- Подготовку отчета финансово-технического аудита проекта для банков.
- Апгрейд — улучшение некредитоспособного проекта.
- Разработку схемы финансирования, привлечение банков и инвесторов.
- Сопровождение застройщика при подготовке документов для получения финансирования.
Возможные формы привлечения средств:
- проектное финансирование (кредит) на сумму от 200 млн.руб. со средневзвешенной ставкой от 0,01% годовых. Оформление кредита — от 21 календарного дня с момента подготовки отчета ФТА;
- проектный мезонин на сумму от 10 млн.руб. со ставкой от 15%. Срок оформления кредита составляет от 21 дня, а проектного мезонина — от 14 календарных дней с момента оформления проектного кредита.
Результаты по реализованным проектам
- Минимальная доля собственного участия — 8%
- Партнерские отношения с 10 ведущими банками России
- Выход на сделку с банком за 15 дней
- Проектный мезонин на 100 млн. руб.
ПИК работает на рынке жилья 25 лет. Квартиры, построенные компанией, уже стали домом для 500 000 семей. Чтобы реализовать свой проект по самым высоким стандартам и стать клиентом «Скоринг-фабрики», заполните заявку на сайте.
