Краткий гид по инвестициям в Германии и 3 причины не работать с немецкими агентствами – Клуб директоров
  • Главная  / 
  • Бизнес
  •  /  Краткий гид по инвестициям в Германии и 3 причины не работать с немецкими агентствами

Краткий гид по инвестициям в Германии и 3 причины не работать с немецкими агентствами

Know before you go – краткий гид по инвестициям в недвижимость в Германии.

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2018 году Берлин станет одним из 13 самых востребованных городов мира в плане покупки недвижимости. Интерес к объектам в Германии проявляют покупатели почти всех национальностей - от британцев до китайцев. По данным Knight Frank только 15% жителей Берлина используют свою недвижимость для себя, а не сдают в аренду или перепродают.

Берлин – это еще не вся Германия, - уверяет Екатерина Демидова, директор компании DEM GROUP, - международного агентства, специализирующегося на продаже недвижимости в Германии. – В этой стране много достойных внимания объектов в разных землях.

​​​Почему Германия?

​​​Во-первых, стоимость недвижимости там стабильна и никак не зависит от сезона, инфляции или политики правящей партии, а рост цены квадратного метра всегда опережает темпы инфляции.

Во-вторых, «благодаря» кризису, строительный рынок в России продолжительное время находится в состоянии стагнации, поэтому велик риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика. В Германии всё стабильно - нет кризиса и обманутых дольщиков.

Сейчас довольно распространенной стратегией является покупка недвижимости в Европе в первую очередь для того, чтобы средства сохранить, и только во вторую очередь ради получения прибыли. Этот подход вполне рационален с точки зрения пассивного инвестирования и сравнительно безопасен с точки зрения рисков: человек зарабатывает в России, а сохраняет капитал в развитой экономике той же Германии. Это инвестирование с высокой ликвидностью и низким риском; у такой недвижимости неплохой потенциал прироста капитализации, в стрессовой ситуации она мало теряет в цене и легче продается.

В третьих, стоимость евро по отношению к рублю, несмотря на колебания, остается стабильно высокой. Даже при сохранении цены квартиры или дома на прежнем уровне, стоимость в рублях вероятнее всего будет расти, опережая инфляцию на внутреннем рынке. Стоимость, например, квартиры в Кёльне может остаться прежней в евро, но в рублях - вырастет.

Поэтому россияне часто покупают недвижимость в Германии, чтобы капитал сохранить, а получение прибыли - вторичная причина. Этот подход логичен и сравнительно безопасен с точки зрения рисков: в условиях кризиса отечественная недвижимость сильнее проседает в цене и хуже продается.  В Москве недвижимость дешевеет, а в Германии – дорожает! Если принять цены 2007 года за 100%, то на начало 2018 г. на вторичном рынке жилой недвижимости Германии они выросли до 184%!

Германия - это страна с сильной экономикой, развитым законодательством, низкой безработицей (5%), сравнительно недорогой ипотекой (50-60% от стоимости недвижимости под 2% годовых). Хотя отдельные рынки внутри самой Германии и неравномерны, объекты для инвестирования можно выбирать не только в городах «большой семерки» - в Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кельне, Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Штутгарте, но и в других городах с сильной экономикой, которые в основном расположены в Западной Германии 

Недвижимость в германии

                             Коммерческая недвижимость в Германии

Как зарабатывать?

Есть 3 способа получать доход с собственной «загран» недвижимости:

1. Сдача в аренду

Аренда подразумевает более низкие риски по сравнению с перепродажей, стабильный пассивный доход, окупаемость в среднем через 7 лет. Если в цифрах, то доход владельцев апартаментов в Германии может составлять до 8% в год. Цена за аренду жилплощади составляет 5 -12 евро за 1 кв.м. Можно инвестировать и в строительство многоквартирных домов или коттеджей - тогда доход будет выше.

2. Перепродажа

Если покупать вторичную недвижимость для перепродажи, то доходность составит 11–15%. Это один из самых популярных проектов инвестирования.

3. Инвестиции в строительство

Первые два способа известны и понятны. А вот про третий вариант хотелось бы рассказать подробнее.

Доходность. Она значительно выше, чем в случае инвестирования в готовое жилье и достигает 30%. Срок реализации проекта составляет 1,5-2 года.

Если говорить о перспективных с этой точки зрения регионов, то стоит рассматривать Северную Рейн-Вестфалию, Гамбург, Берлин. Бавария перегрета, а в Восточной и Северной Германии рынок недостаточно развит, что, естественно, сказывается на возможной прибыльности проекта не в лучшую сторону.

Низкие риски. В Германии спрос на недвижимость превышает предложение. Часто покупателю необходимо озвучить решение на утро: да – да, нет – нет, - завтра купит кто-то другой. Если проект реализует солидный застройщик, то квартиры быстро раскупаются уже на стадии котлована. Кроме того, строительство в Германии законодательно регламентируется и строго контролируется. Любой проект согласовывается с администрацией города, а архитектор и застройщик несут прямую ответственность за качество конечного продукта.

Нет необходимости весь проект оплачивать из собственных средств инвестора - часть проекта можно реализовать от доходов, полученных с конечного покупателя. Для того, чтобы вступить в проект, в большинстве случаев достаточно выкупить участок, с уже оформленным разрешением на строительство.

Кстати, о разрешении – это очень важный момент. В Германии это основополагающий документ, в котором четко прописаны этажность здания, метраж, соотношение жилых\нежилых помещений и количеством парковочных мест. Если вам предлагают купить участок без этого разрешения с формулировкой «потом оформите, это несложно», то от покупки лучше воздержаться: велик риск приобрести участок, на котором вообще ничего нельзя строить или можно, но только одноэтажное здание. А с точки зрения инвестирования невыгодно.

Можно подобрать проект исходя из имеющегося бюджета. Цены на такие участки разнятся, в зависимости от площади участка, характера здания (многоквартирный дом или таунхаус) и региона.

Например, инвестиция в строительство многоквартирного дома в элитном районе города Вупперталь составит 1 200 000 EUR. Разрешение на строительство предполагает возведение многоэтажного дома на 24 квартиры + 150 квадратов коммерческих площадей на 1м этаже.

Квартира в новостройке в этом районе стоит 2 800 EUR за квадрат. Продажи квартир можно начинать сразу после утверждения плана строительства с архитектором. Оплата конечным покупателем вносится поэтапно, застройщику инвестор тоже платит в несколько этапов.

Прибыль от реализации проекта составляет 25%, а вот прибыть от вложенных средств приближается к 100%.

А для того, чтобы включиться в проект строительства таунхаусов в Эберсвальде  (50 км от Берлина) достаточно иметь от 300 000 EUR - стоимость участка с разрешениями, готовым архитектурным проектом и чертежами. К этому проекту уже готов архитектурный план – можно сразу приступать к строительству и продажам.

С кем идти «на дело» - с русским агентством в Германии или немецким?

Задумываясь над приобретением недвижимости заграницей, нужно учитывать возникновение дополнительных расходов: налоги, обязательные платежи, сборы.

Например, в Германии есть налоги на покупку недвижимости, на владение недвижимостью, на сдачу недвижимости в аренду, налог на продажу и даже налог на «солидарность», - словом, система налогообложения для россиян непривычная. 

Поэтому, покупая недвижимость в Германии, лучше сразу договориться с агентством о консультации по налогам - например,  в DEM GROUP такая услуга бесплатна.

Могут возникнуть «географические сложности», - т.е. оперативно прилететь в другую страну, чтобы разобраться с ситуацией, требующей вашего вмешательства, может быть по какой-то причине затруднительно. Поэтому полезно иметь своего представителя, который в экстренной ситуации сможет вас подстраховать. 

Инвестиции в нежвижимость

 Каталог недвижимости

3 причины, по которым с немецкими агентствами работать труднее

1. Языковой барьер. Даже с хорошим немецким не так-то просто ориентироваться в тонкостях при составлении договора купли-продажи. Если хорошего немецкого у вас нет, то трудности коммуникации могут возникать на всех этапах – просмотрах, последующей оплате счетов (не только при покупке, но и после). Классный английский может спасти ситуацию только в случае, если у немецкой стороны он будет такой же классный. Что, к сожалению, не всегда возможно.

2. Когда платишь деньги за услугу (а немецкому агенту придется платить), ожидаешь определенного уровня сервис. У немцев все просто: вам назначат встречу у дома, покажут объект и уедут. Встречать вас в аэропорту и возить от объекта к объекту никто не будет.

3. Немецкие агентства не консультируют по налогам. Дом купить с их помощью получится, но разбираться с тонкостями налогообложения придется самостоятельно. Так же не стоит ожидать помощи с открытием счета в Германии (а он понадобится).

Плюс у конкретного агентства обычно ограниченный объём вариантов – придется обойти несколько агентств, прежде, чем найдется нужный.

Плюсы работы с DEM GROUP

1. Специалисты DEMGROUP (за те же деньги) помогут подобрать недвижимость с аукциона или на вторичном рынке Германии с учетом индивидуальных требований. В итоге выиграть можно 20-40% от среднерыночной стоимости выбранного объекта.

2. Сделку в Германии организует русскоязычный специалист (провезет по объектам, поможет выбрать, по договоренности может представлять интересы клиента на территории Германии после отъезда клиента, поможет открыть счет в немецком банке, - бесплатно).

3. Можно получить услугу управления недвижимостью уже после покупки, - специалисты возьмут на себя решение тех вопросов, которые обычно беспокоят людей, впервые покупающих недвижимость за границей. Клиенту остается только выбрать квартиру или дом и подсчитывать прибыль.

4. Любой объект недвижимости перед покупкой можно проверить самостоятельно. Для того, чтобы проверка была эффективной и ее мог организовать даже человек без опыта покупки жилья в Европе, специалисты DEM GROUP разработали памятку, скачать которую можно абсолютно бесплатно. Наша памятка позволит вам самостоятельно проверить предлагаемый объект и избежать лишних трат и сложностей.

Дом в херне

                                              Квартира в Херне

Подводные камни.

Задумываясь над приобретением недвижимости заграницей, стоит держать в голове следующее:

  • точно возникнут дополнительные расходы: налоги, обязательные платежи, сборы. Во многих стран есть отдельно налог на недвижимость и на доход. При продаже объекта придется заплатить налог на прибыль или подоходный, но если Вы владеете объектом более 10 лет – Вы от него освобождаетесь. Собственнику при продаже объекта придется заплатить налог на прибыль или подоходный, но если Вы владеете объектом более 10 лет – Вы от него освобождаетесь. ;
  • собственник, который постоянно живет в другой стране, в любой момент может столкнуться с невозможностью доступа к своему имуществу: например, дипломатические отношения между государствами могут сильно осложниться, вплоть до полного разрыва. Пользоваться своим домом в такой ситуации будет затруднительно;
  • доверяй, но проверяй! От агента надо получить полные расчеты, которые отражают стоимость объекта (включая строительные и отделочные работы, сдачу объекта в эксплуатацию, подведение инженерных коммуникаций, приобретение мебели и бытовой техники) и предполагаемую прибыль (с учетом расходов на содержание и обслуживание), а также информацию о налогах, которые нужно платить на всех этапах владения (в том числе, при продаже).

Для того, чтобы такая проверка была эффективной, специалисты DEM GROUP разработали  памятку "9 шагов, как проверить объект перед покупкой".

Памятка позволит вам самостоятельно проверить предлагаемый объект и избежать лишних трат и сложностей.

DEM GROUP
Екатерина Демидова
Директор В

Эксперт по недвижимости в Германии.

Авторизоваться для комментирования:

Leave a comment: