Как устроена ипотека в Германии – Клуб директоров

Как устроена ипотека в Германии

Про недвижимость в Германии пишет Борис Бронштейн, многолетний участник Клуба директоров и владелец компании Kaiser Estate.

Ипотека в Германии — это выгодно: ставки сейчас в районе 1,9% для нерезидентов. А недвижимость приносит 3-5% в наиболее ликвидном городе — Мюнхене — и 6-8% в более отдаленных регионах. Получается выгодное кредитное плечо.

Однако не секрет, что банки в Европе сейчас довольно настороженно относятся к российским деньгам. Не в последнюю очередь из-за политической ситуации. Пару недель назад я писал, что банки крайне неохотно открывают счета россиянам, у которых нет ВНЖ и прописки. Можно себе представить, как они выдают ипотеку.

Однако, как говорят математики, это задача хоть и очень трудная, но не невозможная.
Несколько ипотек за прошлый год нам всё-же удалось получить. И хотя их рассмотрение длилось до 9 (!) месяцев, в итоге все стороны остались довольны.

Итак, первое, что нужно знать — у банков свои критерии.
Обычно инвесторы говорят: «они же получают объект в залог и вот у меня еще в банке X миллионов, чего им еще надо ? И вообще, они же на мне зарабатывают, это они должны за мной бегать!».

К сожалению, банк мыслит иначе.
И это второе, что нужно знать: банк — это не живой человек, который мыслит и с которым можно сесть и договориться. Скорее это несколько клерков, у которых могут быть совершенно разные критерии и интересы, от которых зависят их премия или выговор. Плюс это чек-лист, который проверяет бездушная машина.

Первое, что проверяет банк — насколько он готов рисковать: сам банк проверяют контролирующие органы. Банки обязаны проверять чистоту средств своих клиентов. И объективно они понимают, что у клиентов из России они это проверить не могут, так как не могут проверить подлинность документов из России.

Конечно банк зарабатывает на ипотеке, но подавляющее количество клиентов — «понятные» резиденты Германии, поэтому банку проще отказать «непонятному» клиенту, которых относительно мало от общего количества, чем рисковать.

Второе, на что смотрит банк — это доход в Германии. И если у клиента есть огромное состояние — всё-равно сотрудник банка обязан внести в графу про доходы ноль. И этот ноль учитывает компьютер при решении.

Третье, на что смотрит банк — это доходы вне Германии.
Их подлинность он не всегда может гарантированно проверить, поэтому по этому пункту обычно возникают вопросы. Банку еще более-менее понятно, если ипотеку берет директор и владелец крупной компании, которая работает из России на зарубежные рынки. Но банк не устроит, если все доходы получает один из супругов, а ипотеку берет другой. Или доходы только от договора займа. Или другие схемы, особенно с офшорными компаниями, которые ранее так любили россияне.

Как устроена ипотека в Германии?

Картинка с сайта pxhere.com

Ипотеку нерезидентам банк по сути может выдать только на существующую или вновь созданную компанию в Германии. Так как физ. лицу банк может выдать ипотеку только при наличии ПМЖ и доходов в Германии. И только на тот срок, который остался до пенсионного возраста.

Далее банк смотрит уже более «понятные» для него документы: документация объекта, документация немецкой компании, налоговая отчетность, годовые балансы и т.д.

Нужно понимать, что обычно с клиентом общается менеджер банка, который получает премию за выданную ипотеку. Если он обычный «квадратный» немец, то с русским клиентом он даже связываться не будет. Так как понимает, что времени потратит много, в документах на русском он ничего не поймет, а вероятность выдачи низкая.
В худшем случае он скажет «рассмотрим» и будет бесконечно тянуть и запрашивать документы, пока клиент сам не отвалится.

Скорее заниматься ипотекой будет менеджер, который уже имеет позитивный и актуальный (!) опыт выдачи ипотеки россиянам, или как-то иначе замотивированный.

Ипотека, инвестиции в Германии

Картинка с сайта pxhere.com

Но менеджер не принимает решение о выдаче — он по сути забивает данные в систему. Дальше решение принимает кредитный отдел. А вот у кредитного отдела нет премии за выдачу кредитов. Зато если они выдадут «плохой кредит» — получат по шапке. Поэтому они на всякий случай вначале всегда говорят нерезидентам «нет».

С одной стороны кажется, что это глупо — банк теряет клиентов. С другой стороны, топ-менджмент банка считает иначе: подавляющее большинство ипотек выдают резидентам с зарплатой, и на них эти чек-листы хорошо работают. Да, эти чек-листы «зарубят» несколько потенциальных клиентов, но в общей массе ипотек — это капля в море, зато нет рисков с «чистотой средств». И бюрократическая машина не создает отдельные чек-листы под иностранцев, а продолжает обрабатывать всех по общим.

Если ипотека менеджеру интересна и небезнадежна, в какой-то момент происходит столкновение начальника клиентского отдела с начальником кредитного отдела. И дело рассматривает председатель правления или вице-президент.

Об этом в следующий раз — подписывайтесь на мой Facebook-аккаунт.

Борис Бронштейн
Владелец В

Помогаем с недвижимостью, регистрацией компаний и ВНЖ в Германии. Гендиректор и владелец Kaiser Estate.

Авторизоваться для комментирования:

Leave a comment: