Денис Остапенко, инженер-строитель, руководитель компании “Осушение рф”
Меня зовут Денис Остапенко, я инженер-строитель и руководитель компании “Осушение рф”. Окончил факультет гидротехнического и специального строительства — это геология, грунтовые воды, гидрогеология. Прошел профессиональный путь от рабочего до руководителя компании.
Как устроена наша работа
В земле всегда есть вода. В Москве грунтовые воды стоят высоко, а земля дорогая — поэтому все стараются максимально освоить то, что под землей. Паркинги, технические этажи, подвалы.
Мы приезжаем на площадку еще до начала стройки. Бурим скважины по периметру будущего котлована, подключаем насосы и начинаем откачивать воду. Круглосуточно, без остановок, месяцами. Пока строится подземная часть здания — насосы работают. Только когда фундамент готов и закрыт гидроизоляцией, мы отключаем оборудование и вода возвращается обратно.
Глубинные скважины для водопонижения, фото из рабочего архива Дениса Остапенко
Когда водопонижение сделано плохо, люди чувствуют это годами. Строители работают в сыром нестабильном грунте, гидроизоляцию кладут в спешке. Проходит несколько лет — и в подземном паркинге появляется сырость, мокреют стены, отваливается отделка. Люди, которые заплатили за квартиру десятки миллионов, начинают судиться с застройщиком.
За двадцать лет я понял: все проекты делятся на три типа — по тому, как заказчик принимает решения и что для него на самом деле важно. Разобраться в этом с самого начала — значит обойти стороной большинство конфликтов.
Первый вид: поток и стабильность
Крупные застройщики, такие как ПИК, Самолет, МСУ-1 — это строительные конвейеры. Несколько объектов одновременно, десятки подрядчиков, сотни людей на площадках. Все выстроено как система: каждый процесс описан, каждая роль понятна.
Договор огромный, со штрафами на каждый случай жизни. Система устроена так, что подрядчик сам себя контролирует: понимаешь, что за ошибку заплатишь из своего кармана и работаешь аккуратно.
Побеждает в тендере тот, кто дает минимальную цену и выглядит надежно. Поэтому маржа здесь небольшая. Зато взамен — стабильная загрузка, понятный объем работ и оплата без лишних переговоров. Такие проекты становятся основой бизнеса, если у тебя есть своя техника и команда, умеющая работать без постоянного надзора. Если этого нет — штрафы быстро съедают весь заработок.
Второй вид: репутация важнее прайса
Застройщики жилья комфорт и бизнес-класса, по типу Донстрой, MR Group, Sminex. Объектов меньше и каждый на счету. Эти заказчики выбирают подрядчика совсем иначе. Смотрят на опыт, на команду, на то, как выглядят прошлые объекты. Просят список предыдущих заказчиков. Иногда приезжают посмотреть на действующий объект — как работает площадка, в каком состоянии техника, как держится команда.
Почему так серьезно? Потому что цена ошибки высокая. Дом бизнес-класса — это дорогие квартиры, придирчивые покупатели и репутация, которую застройщик строил годами. Если из-за плохого водопонижения гидроизоляцию уложили в плохих условиях, через пять лет в паркинге будет сырость. Начнутся жалобы, иски, скандалы в интернете. Один такой дом может испортить репутацию надолго. Поэтому здесь ищут тех, кому можно доверять. Цена тоже важна, совсем дорогих отсекают — выбирают в итоге того, кто надежнее.
Мне лично такие проекты ближе всего. Здесь есть настоящее партнерство: ты часть команды, которая отвечает за конечный результат. Сделал хорошо — тебя зовут снова. Со временем начинаешь работать с одними и теми же людьми: меньше согласований, больше доверия и скорости.
Третий вид: вход только по рекомендации
Заказчики из поселков Жуковка, Горки 2, Горки 10, Раздоры, Барвиха, кп типа Миллениум парк, Сады Майендорф и тп. По объектам — это загородные дома, пруды, подземные паркинги на собственных участках. Задачи здесь совсем другого масштаба и характера, чем на стройке многоквартирного дома.
У меня было несколько таких клиентов, в том числе из списка Forbes. Схема всегда одна: рекомендация от знакомого, короткое знакомство, смета — и никаких длинных тендеров. Помню, отправил расчет и ждал вопросов. В ответ получил: «Окей, когда можете начать». Обсуждение бюджета на этом закончилось.
Пример проекта из рабочего архива Дениса Витальевича Остапенко
Эти заказчики платят за уверенность, что через несколько лет им не придется возвращаться к этой теме. Вход сюда долгий — через годы работы и десятки объектов. Зато когда ты там оказываешься: меньше слов, меньше контроля, больше доверия.
Что нужно обсудить до начала стройки
Перед стартом я всегда договариваюсь «на берегу». Что для заказчика важнее всего: уложиться в бюджет, выдержать сроки или получить конкретный технический результат? Как он хочет получать информацию по ходу работы — раз в неделю сводкой или сразу как что-то меняется? Что для него будет означать, что работа сделана хорошо?
Работает это в обе стороны. Я тоже говорю заказчику, что важно для меня: как принимаются решения на объекте, кто звонит первым если что-то пошло иначе, как фиксируются изменения. Когда это все озвучено — проект идет иначе. Меньше напряжения, быстрее принятие решений, и у всех есть ощущение, что процесс под контролем.
Когда ожидания проговорены с самого начала — проект проходит без лишних конфликтов и переделок.
Денис Остапенко — инженер-строитель, руководитель компании “Осушение рф”
Редактор Клуба директоров